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公寓行业的布局之道:金融和长租公寓如何互相成就?

16-11-11        来源:[db:作者]  
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11月10日报道

金融机构和长租公寓的合作模式日趋成熟,究竟是金融选择了长租公寓?还是长租公寓选择了金融?这个边界已经不重要了。重要的是,通过互惠共生的合作,双方都有机会在这场房产租赁行业的变革中站稳脚跟,并一同把产业背后那巨大的想象空间变为现实。

作为新型房屋资产管理平台,爱上租目前正享有着金融机构给予的最低利率,他们的成功印证了创业的一个重要法则——选择的重要性并不亚于努力。这也就解释了金融机构为什么选择爱上租:其一、爱上租所管理的房产是一种良性的资产,风险更低、收益更好;其二、爱上租深耕行业多年,具备专业的运营能力;其三、长租公寓的市场需求旺盛,双方共享的是一块巨大的蛋糕;其四、以租房金融为切入点,一方面赚取利息,另一方面发展潜在客户。

反过来说,长租公寓为什么需要金融的加持?长租行业需要重资产、大规模、重运营,而股权融资的资金规模并不足以支撑上述三点,迫切需要金融资本的介入。

因此,金融产品在长租公寓的链条上正发挥着巨大的作用,贯穿了长租公寓的整个战略布局。

一、从金融与长租公寓“结亲”的三种方式,看爱上租的横向布局

从整个长租公寓和金融机构的合作模式来看,以下几种模式正在被大范围的验证:1)信用租房;2)ABS资产证券化;3)开发理财产品(譬如类REITs模式);4)发起众筹。而金融机构对爱上租的信任和看好,使得爱上租能以更低的成本来引入金融服务,率先尝试信用租房模式和ABS资产证券化模式,来推进自己的横向布局。

1、信用租房模式:低成本融资

在信用租房方面,爱上租和杭州联合银行、蚂蚁金服-网商银行、爱租哪建立合作,银行一次性将一整年的租金付给爱上租,再由选择房租分期服务且信用达标的租客,将租金按月支付给银行,并支付年度4%的利息。目前,选择该服务的租客占比28%,贴息促销期比例高达50%。所以,爱上租为银行提供了一个通向C端用户的金融服务入口,而银行为爱上租提供了低成本的融资方式。

2、ABS资产证券化模式:提前收回应付款

身处长租公寓市场,爱上租不得不面对先期投入大的现实。但是,爱上租拥有着稳定的现金流,属于优质资产,且未来随着租约规模的不断扩大,加之完善的风控体系,以及一二级资本市场的打通,租约融资的资金成本将逐步下降,对于银行、金融机构、保险公司等等,具有较高的吸引力。

简单来说,租约证券化就是将业主的合同和租客的合同打包成一个资产包,来向银行换取等值的资金,提前收回应收款。目前,租约证劵化的利率普遍在12%以上,而爱上租需支付的利率则在10%左右,支出低于行业平均水平,优势明显。

3、开发理财产品:金融杠杆撬动优质地块物业

房产说到底是资产的一种,那么就具备开发固定收益类理财产品的可能性。爱上租与蚂蚁金服、杭州联合银行、爱租哪、聚有财、魔方金服等多家金融机构建立了长期信任的合作关系,未来完全有机会一起去开发以长租公寓为基础的理财产品。

比较令人期待是的REITs模式,REITs模式在美国已经发展成为理财产品中的“正统军”,但在中国市场似乎还在经历着漫长的探索期。如何理解REITs模式?通俗来讲,就是通过资本市场,以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者。爱上租虽然不能够直接参与资金的募集,却完全掌控资产的运营和收益。

当然,理财产品千千万,未来如何灵活的操纵金融杠杆,获取优质地块物业,还要看爱上租的运筹帷幄。

二、从长租公寓规模化放大金融杠杆作用,看爱上租的纵向布局

长租公寓运营平台,如何在与金融机构的合作中强化自己的议价筹码?又如何放大金融服务的杠杆作用?两个问题的答案聚焦在“规模化”这个关键词上。依长租公寓现阶段的市场格局来看,如此庞大的市场并不会出现一家通吃的局面。已经在一年半内跑到行业第二的爱上租,正在争取占有更大市场份额的机会。

比如他们颇具创新精神的开创了721产品模型,事半功倍的实现规模化发展,从而激发金融价值。具体而言,爱上租将投入最大的品牌公寓的比例控制在20%,其余70%和10%分别是投入较小的服务公寓和业主房源。在规模化扩张的格局中,721模式起到了事半功倍的作用,让爱上租在最短的时间内坐上了杭州长租公寓的第一把交椅,并进军至上海、南京、苏州等城市,在长三角迅速建立影响力。

规模急速增加,意味着爱上租将拥有更庞大的用户、数据、流量、资产,以及因为增值服务而产生的溢价空间。作为一家房屋资产管理公司,资产管理能力是丈量金融价值的标尺。只有做到规模化,金融和长租公寓才能擦出火花,迸发更大的能量。爱上租团队坦言:“金融机构对资产规模是多么的看重,只有规模做大,你才有资本和对方谈利率。”

结语

作为一个旁观者,猎云网能感受到,长租公寓已经从初期的收房+租房的单一模式,完成了产业化的升级。长租公寓和金融的融合,催熟了国内以爱上租为代表的新型房屋资产管理公司。

实际上,金融的助力让长租公寓正在逐步走向轻资产管理,抽出更多的精力来实现合纵连横的布局,那就是把金融机构、风投资本、产业链上下游、增值服务供应商凝聚在一起,向平台化进军。

毕竟,他山之石,可以攻玉。

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